Dossier
L'encadrement des loyers
Mise à jour le 17/05/2023
Sommaire
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Depuis le 1er janvier 2023, vous pouvez signaler un dépassement de loyer à la Ville de Paris.
L'encadrement des loyers
En vigueur à Paris depuis 2019, l’encadrement des loyers
permet de limiter l’augmentation des loyers du parc privé et de protéger le
pouvoir d’achat des Parisiennes et des Parisiens. Il s’applique à l’ensemble
des baux signés à-partir du 1er juillet 2019, quel que soit le
bailleur (agence ou particulier), le mode de publicité de l’annonce de mise en
location (agence, Internet, bouche à oreille, etc.) et le type de bail.
A-partir du 1er janvier 2023, la Ville de Paris prend en charge le
contrôle et la verbalisation des propriétaires pratiquant des loyers illégaux.
Retrouvez ici la présentation diffusée lors de la
réunion d’information du 14e arrondissement sur l’encadrement des
loyers et l’assurance
habitation parisienne le 19 mai 2023.
Les chiffres de l’encadrement des loyers à Paris et dans l’arrondissement
La Ville de Paris et la Fondation Abbé Pierre publient
chaque année leur Baromètre
du respect de l’encadrement des loyers. En 2022, près d’un tiers des
annonces publiées pour des locations à Paris présentaient un loyer dépassant le
plafond réglementaire ; dans le 14e arrondissement, c’était le cas
de plus d’une annonce sur six.
Cette moyenne cache des disparités importantes selon le type
de logements : 68% des logements de moins de 20 m² dépassent le loyer de
référence majoré. Cette proportion baisse significativement à mesure que les
surfaces proposées augmentent.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers ?
Logements concernés
L’encadrement s’applique à tous les baux signés après le 1er
juillet 2019 et soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location de la résidence principale
ou location dans le cadre d’un bail mobilité). Il s’applique aux locations
vides et meublées, tant pour les premières locations (dont les colocations) que
les relocations et les renouvellements de baux. Seuls les logements sociaux,
les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières ne sont pas
concernés.
Le loyer de référence
Chaque année, 3 types de loyers de référence par mètre carré
de surface habitable sont fixés par les services de l’État en
Île-de-France :
-
Le loyer de référence minoré (loyer de référence – 30%)
-
Le loyer de référence
-
Le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20%)
Le loyer de référence dépend du secteur du logement, du
nombre de pièces, de l’époque de construction et du type de bail (meublé ou non
meublé).
Le loyer de base au mètre carré, hors charges locatives et
hors complément de loyer, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en
vigueur l’année de la signature. En cas de dépassement, le locataire peut faire
un signalement.
Le complément de loyer
Le complément de loyer est un montant pouvant s’ajouter au
loyer de base lorsque le logement comprend des caractéristiques pouvant être
considérées comme luxueuses ou rares par-rapport à des logements similaires
dans le même secteur géographique. Il ne peut être demandé que si le loyer de
base est déjà égal au loyer de référence majoré. Il doit nécessairement être
mentionné dans le bail.
Les caractéristiques reconnues comme étant recevables sont :
-
Une grande terrasse
-
Une vue exceptionnelle et directe sur un monument
-
Des équipements luxueux
-
Une hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres
Les caractéristiques suivantes ne permettent pas de
justifier une demande de complément de loyer :
-
Les caractéristiques utilisées pour déterminer le loyer de référence du logement : date de construction, nombre de pièces, meublé ou vide
-
La décoration du logement
-
La luminosité du logement
-
La présence d’une cuisine équipée
-
La présence de placards de rangement
-
La localisation à proximité du RER/métro
-
Une rénovation récente
-
Un petit balcon
Dans tous les cas, aucun complément de loyer ne peut être
demandé si le logement présente une des caractéristiques suivantes :
-
Sanitaires sur le palier
-
Signes d’humidité sur certains murs
-
DPE de classe F ou G
-
Fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grilles de ventilation)
-
Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement
-
Problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois
-
Installation électrique dégradée
-
Mauvaise exposition de la pièce principale
Comment déposer un recours en cas de non-respect des règles ?
La démarche diffère selon les situations. Dans tous les cas, il est conseillé d’effectuer vos correspondances par courrier recommandé avec accusé de réception afin d’avoir la preuve de votre envoi, indispensable en cas de contentieux.
Le locataire a 1 mois à compter de la date de prise d’effet du bail (date de remise des clés et d’état des lieux d’entrée) pour demander au propriétaire de régulariser le bail.
Sans réponse dans ce délai ou en cas de refus, le locataire a 3 mois (à compter de la date de fin du délai ou de la réception du courrier de refus) pour saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
Le locataire a 1 mois à compter de la date de prise d’effet du bail (date de remise des clés et d’état des lieux d’entrée) pour demander au propriétaire de régulariser le bail.
Sans réponse dans ce délai ou en cas de refus, le locataire a 3 mois (à compter de la date de fin du délai ou de la réception du courrier de refus) pour saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
Si le loyer hors charges et hors complément de loyer fixé par votre propriétaire dépasse le loyer de référence majoré, vous pouvez signaler ce dépassement auprès de la Ville de Paris dans un délai de 3 ans à compter de la signature du bail. Les équipes de la Direction du Logement adresseront une mise en demeure à votre propriétaire de mettre le bail en conformité et de vous restituer les montants trop-perçus dans un délai de 2 mois. Le cas échéant, une amende peut également lui être infligée – amende qui ne le dispense pas de régulariser le bail et de vous restituer les montants trop perçus.
Si le complément de loyer demandé par votre propriétaire vous paraît injustifié, vous disposez de 3 mois à compter de la date de signature du bail pour le contester auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC). Le propriétaire devra justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer. En cas d’accord, le montant du complément est fixé par le document de conciliation.
En l’absence d’un accord, vous disposez de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux et de la protection afin de demander une annulation ou une diminution du complément de loyer.
En l’absence d’un accord, vous disposez de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la CDC pour saisir le juge des contentieux et de la protection afin de demander une annulation ou une diminution du complément de loyer.
Lors du renouvellement de votre bail, une augmentation ou une diminution de loyer peuvent être demandées par le propriétaire ou le locataire :
- Le propriétaire doit informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail de l’augmentation du loyer
- Le locataire doit demander au propriétaire au moins 5 mois avant la fin du bail la diminution de son loyer
Le propriétaire ne peut demander une augmentation de loyer si celle-ci placerait le loyer de base au-dessus du loyer de référence majoré de l’année en cours.
Si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut proposer une augmentation, sauf si :
- Le diagnostic de performance énergétique classe le logement en étiquette F ou G
- Le locataire conteste l’augmentation en apportant au moins 6 exemples de loyers constatés dans le quartier
En cas de désaccord entre propriétaire et locataire, ceux-ci peuvent saisir dans un délai de 4 mois avant la fin du bail la Commission départementale de conciliation (CDC). A défaut de conciliation, un juge peut être saisi avant la fin du bail.
Le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire si une démarche de réévaluation du loyer est engagée lors du renouvellement du bail.
- Le propriétaire doit informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail de l’augmentation du loyer
- Le locataire doit demander au propriétaire au moins 5 mois avant la fin du bail la diminution de son loyer
Le propriétaire ne peut demander une augmentation de loyer si celle-ci placerait le loyer de base au-dessus du loyer de référence majoré de l’année en cours.
Si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut proposer une augmentation, sauf si :
- Le diagnostic de performance énergétique classe le logement en étiquette F ou G
- Le locataire conteste l’augmentation en apportant au moins 6 exemples de loyers constatés dans le quartier
En cas de désaccord entre propriétaire et locataire, ceux-ci peuvent saisir dans un délai de 4 mois avant la fin du bail la Commission départementale de conciliation (CDC). A défaut de conciliation, un juge peut être saisi avant la fin du bail.
Le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire si une démarche de réévaluation du loyer est engagée lors du renouvellement du bail.
Être accompagné·e dans ses démarches
La Ville de Paris, la Mairie du 14e et leurs partenaires déploient un dispositif d’information et d’accompagnement
des locataires.
ADIL de Paris
Les juristes de Association départementale d’information sur
le logement de Paris assurent des permanences en mairie. Ils.elles pourront étudier votre situation et vous renseigner
sur vos droits.
Les permanences ont lieu les lundis, mercredis et vendredis
sur rendez-vous en
ligne ou au 01 53 90 67 14.
Fondation Abbé Pierre
Partenaire de la Ville de Paris, la Fondation Abbé Pierre
coordonne notamment l’Observatoire de l’encadrement des loyers. Elle assure des
permanences sur rendez-vous dans son Espace
Solidarité Habitat du 20e arrondissement ou par téléphone tous
les mardis et vendredis après-midi au 01 44 64 04 40.
Une boîte à outils pour les démarches de mise en location et de recherche d'appartement
Les mentions obligatoires des annonces immobilières
L’ensemble des éléments suivants doivent être indiqués dans
vos annonces, quel que soit leur mode de diffusion :
-
Commune et arrondissement où se situe le logement
-
Surface exprimée en mètres carrés
-
Date de construction de l’immeuble
-
Caractère meublé ou non meublé de la location
-
Montant du loyer mensuel et le montant des charges locatives
-
Montant du loyer de référence majoré
-
Montant du complément éventuel de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant
-
Montant du dépôt de garantie (hors bail mobilité)
-
Montant total TTC des honoraires du professionnel à la charge du locataire
-
Bilan énergétique (DPE et émissions de gaz à effet de serre)
-
Risques naturels et technologiques impactant le logement
S'assurer qu'une annonce respecte bien l'encadrement des loyers
Les annonces non conformes sont majoritaires sur les sites
de location entre particuliers. Afin de vous assurer que les offres que vous
consultez respectent l’encadrement des loyers, la Fondation Abbé Pierre a
développé une extension pour votre
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